एन. ए. जमीन विकत घेताना प्रमाण अट असते की, ती विशिष्ट काळातच डेव्हलप झालेली असली पाहिजे. पण अशीही तरतूद आहे की, शहराच्या वेशीच्या कडेवर वसलेली एन. ए. जमीनही खाजगी डेव्हलपरकडून विकत घेता येऊ शकते. अशा प्रकारे जमीन मिळविण्याच्या मार्गामुळे विविध मान्यता पत्रकांची जुळवाजुळव करण्याच्या किचकट, कंटाळवाण्या आणि वेळखाऊ प्रक्रियेपासून ग्राहकांची सुटका होऊ शकेल.
जमीन विकत घेणे हे वेळखाऊ व महागडे प्रकरण आहे. ती विकत घेण्याच्या पहिल्या टप्प्यापासून किचकट तर असतेच, पण जागा विकत घेणे व त्याची देखरेख करणे यासाठी जरा जास्तच पैसे मोजावे लागतात. पुन्हा स्वच्छ व स्पष्ट नामाधिकार अहवाल याबाबत काही वाद असण्याच्या शक्यता तसेच अन्य बाबींची पूर्तता या सर्व गोष्टी कंटाळवाण्या असतात. या सर्वांवर ठोस उपाय म्हणजे थेट स्थानिक अधिकाऱ्याकडूनच पडिक जमीन (नॉन अॅग्रिकल्चरल/एन. ए.) विकत घेणे.
एन. ए. जमीन विकत घेताना प्रमाण अट असते की, ती विशिष्ट काळातच डेव्हलप झालेली असली पाहिजे. पण अशीही तरतूद आहे की, शहराच्या वेशीच्या कडेवर वसलेली एन. ए. जमीनही खाजगी डेव्हलपरकडून विकत घेता येऊ शकते. अशा प्रकारे जमीन मिळविण्याच्या मार्गामुळे विविध मान्यता पत्रकांची जुळवाजुळव करण्याच्या किचकट, कंटाळवाण्या आणि वेळखाऊ प्रक्रियेपासून ग्राहकांची सुटका होऊ शकेल. कारण प्रत्यक्षात पूवीर् ही जमीन विकत घेतानाच या बाबींची पूर्तता मूळ मालकाकडून करण्यात आलेली असते.
: काही गैरसमजांचे स्पष्टीकरण :
कर सवलत: असा एक सर्वसाधारण समज असतो की, घर खरेदी करण्यापेक्षा जमीन खरेदी केली तर अपेक्षित कर सवलतीचा फायदा मिळू शकणार नाही आणि हे खरे आहे. एखादी स्थावर मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी कर्ज घेण्यापेक्षा हे वेगळे आहे. तुम्ही जागा विकत घेण्यासाठी काढलेल्या कर्जाच्या व्याजाच्या हप्त्यांवर तेव्हाच करसवलत मिळू शकते, जेव्हा त्या जागेचा उपयोग उत्पन्नाच्या आवकीसाठी केला गेला असेल. नाहीतर कुठल्याही परिस्थितीत कुठल्याही प्रकरणाचा फायदा मिळविण्यासाठी या तत्त्वाचा अवलंब करता येत नाही. तरीही जो व्याजदर आहे तो मुद्दलात रुपांतरीत करता येतो व जागेच्या प्राप्तीसाठीच्या रकमेत वाढवला जातो. याचा फायदा जागा विकताना होऊ शकतो.
रक्कम: जागा घेण्यासाठी टनावारी पैसा खर्च करण्याची आवश्यकता नाही. ५ ते १० लाखांपर्यंतची गुंतवणूक बऱ्याच कालावधीसाठी (साधारणपणे ५ ते ७ वषेर्
पण १० ते १५ वषेर् तर जातातच) फायदेशीरच ठरते.
कर्ज: सर्वसामान्य समजांच्या विरुद्ध बँका, वैध व्यक्तींकडून किंवा मान्यताप्राप्त डेव्हलपर्सकडून संमत केलेल्या जागा विकत घेण्यासाठी वित्तपुरवठा करते. त्यामुळे जागा खरेदीसाठीच्या कर्जाचे हप्ते हे सर्वसाधारणपणे गृहकर्जाच्या तुलनेमध्ये १ ते २ टक्के जास्त असतात आणि या कर्जाचा उपभोगकाल जास्तीत जास्त ७ ते १० वषेर् इतका मर्यादित असतो.
कर्ज फेडण्याची मुदत: एन. ए. जागा या सहजरीत्या विक्री करता येण्याजोग्या नसल्यामुळे गुंतवणूकदारांसाठी कर्ज फेडण्याची मुदत खूपच मर्यादित व बंधनकारक होऊन जाते. वित्तसंस्थांची सुरक्षित ठेव या अनुषंगाने जागा वापरल्या जाऊ शकतात. जरी हे औद्योगिक प्रस्तावासाठी विशेष फायदा करून देत नसले, तरी वित्त पुरवठ्याच्या दृष्टिकोनातून हे फायदेशीर आहे.
काही सर्वसामान्य भीती आणि गैरसमज: अतिक्रमण / विभाग कायदे बदल - जागा विकत घेणाऱ्याला सर्वसामान्यपणे एक भीती भेडसावत
असते ती म्हणजे अतिक्रमण किंवा विभागातील बदल.
( यावर उपाय म्हणजे सीमारेषा मर्यादा संमत केलेले एन. ए. प्लॉट्सच विकत घेणे. त्यामुळे कायद्याचे उल्लंघन होण्याची शक्यता मंदावत नाही तर योजनेमध्ये बरेच लोक सहभागी असल्यामुळे काही अडचणीच्या गोष्टींमध्ये लगेचच उपाय करणे शक्य असते.)
देय रक्कम: जमीन खरेदीच्या व्यवहारामध्ये खूप रक्कम मुद्दल म्हणून गुंतवावी लागते. कारण एन. ए. प्लॉट्सचे विक्रेते देय रकमेची मागणी रोख रकमेमध्ये करू शकतात. त्यामुळे पुढील काही अडचणी उद्भवू शकतात.
( अर्थात अशा प्रकारच्या घटनांवर उपाय म्हणजे ग्राहकांच्या खात्यामध्ये पुरेशा
फंडाची तरतूद आहे की नाही याची ग्राहकाने नांेद घेणे.)
: सावधान :
एन. ए. स्थिती: जमिनीचे एन. ए. मध्ये रुपांतर अजून बाकी असेल, तर याचा अर्थ असा होऊ शकतो की, स्थानिक अधिकाऱ्यांना कागदपत्रे सुपूर्द केलेली नाहीत. एखाद्या विशिष्ट जागेचा क्रमांक आराखड्यामध्ये काहीही बदल होऊ शकतो.
वैयक्तिक खरेदी: वैयक्तिकरीत्या एखाद्या खाजगी जागा मालकाकडून जागा खरेदी करणे हे मालकी हक्काच्या दृष्टिकोनातून धोकादायक आहे. मूलभूत गरजांच्या पूर्तता करणे जसे रस्ते, पाणीपुरवठा, वीज पुरवठा इत्यादी सोयी उपलब्ध करणेही महाग पडते. जरी या मूलभूत सेवा जेथे एन. ए. जागा विकसित केली असेल तेथे आधीपासून पुरविल्या गेल्या असतील आणि ग्राहक त्यावर फार्महाऊस किंवा विश्रांतीसाठी विश्रामस्थळ बांधावयाचा विचार करीत असेल तरीही एकट्या दुकट्यासाठी हे एक आव्हानच आहे. सुरक्षितता हा मुद्दाही ध्यानात घेण्याची गरज आहे. एन. ए. जागा या एकट्याने खरेदी करण्यापेक्षा ग्रुपने किंवा सोसायटीने एकसारख्या व समान सुविधा पुरविण्यास तयार असलेल्या डेव्हलपर्सकडून घेणेच नेहमी सुरक्षित असते.
: व्याख्या :
एन. ए.: एन. ए. म्हणजे नॉन अॅग्रिकल्चरल किंवा शेतीसाठी निरुपयोगी पडिक जमीन. स्थावर मालमत्तेचे वा गृहनिर्माणाचे बांधकाम आणि त्याचा विकास फक्त एन. ए. जागांवरच करणे संमत आहे. अशा प्रकारच्या डेव्हलपमंेट करण्यासाठीच्या जागांच्या स्थितीचे शेतकी (अॅग्रिकल्चरल) जमीन ते शेतीसाठी निरुपयोगी (नॉन अॅग्रिकल्चरल) जमीन असे रुपांतर करणे जरुरीचे आहे.
एन. ए. जागा / बंगल्यांसाठी जागा: एन. ए. जागा हा शेतीसाठी निरुपयोगी पडिक जमिनीचा एक तुकडा असतो ज्यावर कुठल्या प्रकारचे बांधकाम (म्हणजे बंगला, दुकान, कार्यालय, औद्योगिक कार्यशाळा इ. जसे विभागाच्या संमत केलेल्या मर्यादांमध्ये नमूद केले असेल त्याप्रमाणे) करू शकतो.
No comments:
Post a Comment